Avrupa Ülkelerinde Konut Fiyatları

Avrupa’da konut fiyatları son yıllarda hızlı bir seyir izliyor; 2025’in ikinci çeyreği ise bölge genelindeki yükselişin yeni bir vuruşunu kaydetti. Eurostat verilerine göre 2025 ikinci çeyreğinde AB genelinde konut fiyatları yıllık bazda ortalama %5,4 artarken, euro bölgesinde artış %5,1 düzeyindeydi — bu yükseliş küresel faiz ortamı, arz kısıtları ve talep dinamiklerinin birleştiği bir zeminde gerçekleşti.
Ancak “Avrupa” tek bir piyasa değildir; ülkeler arasında dramatik farklılıklar var. Eurostat ve bölgesel analizler, bazı ülkelerde çift haneli yıllık artışların görüldüğünü, diğerlerinde ise duraklamalar ya da gerilemeler yaşandığını gösteriyor. 2025 Q2 verilerine göre en yüksek yıllık fiyat artışları Portekiz, Bulgaristan, Macaristan, Hırvatistan, İspanya, Slovakya ve Çekya gibi ülkelerde yoğunlaştı — Portekiz %17’ye yakın artışla listenin başında yer alırken, Bulgaristan ve Macaristan %15 civarında ilerledi. Bu farklılaşma hem yerel ekonomik koşullar hem de turizm, yabancı yatırımcı ilgisi ve konut arzındaki darlıkla yakından bağlantılı.

Portekiz örneği, yükselişin nedenlerini net biçimde gösteriyor. Lizbon, Porto ve sahil bölgelerinde talep hem yerel alıcılar hem de yabancı alıcılar (uzaktan çalışma, emeklilik, yatırım amaçlı alımlar) tarafından canlı tutuldu; aynı zamanda yeni konut üretimi talebi karşılayacak hızda artmadı. Ayrıca düşük faiz dönemleri sonrasında konut kredilerindeki tekrar hareketlenme, fiyatları yukarı çekti. Portekiz’deki yıllık artış oranları, birçok Avrupalı yatırımcı ve yerel aile için alım maliyetlerini belirgin biçimde zorlaştırdı.

Doğu Avrupa’da (örn. Bulgaristan, Macaristan, Hırvatistan, Çekya, Slovakya) çift haneli artışların arkasında birkaç ortak unsur var: 1) göreli olarak düşük başlangıç fiyatları ve hızlı gelir artışına kıyasla halen cazip bulunan getiriler, 2) kentleşme ve iç göç baskısı, 3) yabancı yatırımcılar ve diasporanın piyasaya dönmesi, 4) inşaat maliyetlerinin artışı nedeniyle yeni arzın sınırlı kalması. Macaristan’da ve çevresindeki ülkelerde gayrimenkule yönelik talep hem yerel tasarrufların yönelimi hem de turizm-vb. dış faktörlerle besleniyor; bu da fiyatların hızla yukarı gelmesine yol açtı. Bu bölgelerde enflasyon, kur oynaklığı ve makro politika tepkileri fiyat dinamiklerini daha da karmaşıklaştırıyor.

İspanya’da ise toparlanma daha karmaşık: bazı bölgelerde (özellikle turistik sahiller ve büyük kentlerin elit semtleri) fiyat artışları çift haneli hatta iki haneli yakın hızda seyrederken, kırsal ve bazı iç bölgelerde artış çok daha mutedildi. 2025’in ikinci çeyreğinde İspanya’da yıllık konut fiyatları yaklaşık %12,8 artış kaydetmiş; bu, ülke genelinde konut erişilebilirliğini baskılıyor ve kiralık konut piyasasında da yukarı doğru bir baskı yaratıyor. İspanya örneği, bölgesel heterojenitenin önemini gösteriyor: ulusal ortalama yüksek olsa da yerel ayrıntılar politika ihtiyaçlarını değiştirebiliyor.

Neden bazı ülkelerde artış bu kadar güçlü? Kısa yanıt: arz-talep dengesizliği, düşük inşaat arzı, yabancı talep, turizm ve kentleşme kombinasyonu ile makroekonomik faktörlerin bileşkesi. Uzun yanıt ise şöyle: 2010 sonrası toparlanma döneminde birçok Avrupa kentinde konut talebi sabit biçimde arttı; 2020’lerin başındaki düşük faiz dönemleri ve pandemi sonrası göç/tasarım değişiklikleri talebi daha da canlandırdı. Ancak inşaat sektöründeki işgücü ve maliyet sorunları (enerji, malzeme fiyatları), düzenleyici engeller ve arsa kıtlığı yeni arzı sınırladı. Bu yüzden fiyatlar kriz sonrası toparlanmanın ötesinde, bazı piyasalar için sürdürülemez hızlarda yükseliyor.
Politika yapıcılar için zorlu bir denge var. Fiyat artışlarını frenlemek için faizlerin artırılması geleneksel bir aracıdır; fakat yüksek faizler borçlanmayı pahalılaştırıp inşaat sektörünü de olumsuz etkileyebilir. Bazı ülkeler vergi, kira düzenlemesi, arsa politikası ve konut teşvikleri kullanırken, diğerleri doğrudan sosyal konut üretimini artırmaya yöneliyor. Portekiz, İspanya gibi hızla ısınan piyasalarda kısa vadede kiracıları koruyan düzenlemeler ve uzun vadede arzı artıracak planlama reformları ön plana çıkıyor. Bu politikaların başarı olasılığı, uygulamadaki hız ve kaynak dağılımına bağlı.

Konut fiyatlarındaki hızlı artışın sosyal sonuçları da ciddi: genç nüfusun konut edinme imkânı daralıyor, kira baskısı artıyor ve gelir eşitsizliği konut aracılığıyla yeniden üretiliyor. Turistik ve yatırım amaçlı alımların yoğun olduğu bölgelerde yerel halkın yaşam alanlarına erişimi kısıtlanabiliyor; bu da sosyal gerilimlere yol açıyor. Bu nedenle konut politikasının sadece ekonomik değil, aynı zamanda sosyal bir politika seti olması gerektiği giderek kabul görüyor. (Sosyal konut yatırımları, vergilendirme reformları, yerel planlama değişiklikleri ve kalkınma stratejileri bu çerçevede değerlendirilmeli.)
Önümüzdeki döneme bakıldığında belirsizlik yüksek. Faiz politikaları, jeopolitik riskler, enerji maliyetleri ve ekonomik büyüme konut piyasalarını doğrudan etkileyebilecek anahtar değişkenler. Eurostat verileri kısa vadede artışın yavaşladığı çeyrekler gösterebilse de yüksek artış kaydeden ülkelerde yapısal reformlar hayata geçirilmezse fiyat baskısının devam etme olasılığı yüksek. OECD ve bölgesel izleyiciler, konut fiyatlarındaki sürdürülemez seyrin ekonomik kırılganlıkları artırdığı uyarısını yineliyor; politika karışımı hem makro dengeyi hem de erişilebilirliği gözetmelidir.
Sonuç olarak: Avrupa genelinde konut fiyatlarındaki en yüksek artışlar—2025 ikinci çeyrek verilerine göre—Portekiz, Bulgaristan, Macaristan, Hırvatistan ve İspanya başta olmak üzere birkaç ülkeye yoğunlaşmış durumda. Bu artışlar ülke ve bölge bazlı farklı nedenlerin (turizm, yabancı talep, arz yetersizliği, makro koşullar) birleşiminden kaynaklanıyor. Politikaların hedefi, kısa vadeli düzeltmelerin ötesinde kalıcı arz artırımı, finansal istikrar ve sosyal erişilebilirlik dengesini kurmak olmalı. Avrupa’nın konut sorununu çözmek, sadece ekonomi yönetiminin değil şehir planlamasının, vergi politikasının ve sosyal politikanın eşgüdümlü müdahalesini gerektiriyor.

Kaynak: Euronews
ZAFER ÖZCİVAN
Ekonomist-Yazar
Zaferozcivan59@gmail.com