Kasım 2025 Kira Zam Tavanı

Türkiye’de kira artışları son yılların en yoğun tartışılan konularından biri olmaya devam ederken, Kasım 2025 dönemi için açıklanan yeni kira zam tavanı hem kiracı hem ev sahibi kesiminde yeni beklentileri ve belirsizlikleri beraberinde getirdi. Konut fiyatlarının genel ekonomik dinamiklerle birlikte yükseldiği bir süreçte, kira fiyatlarındaki artış hem hane halkı bütçelerini zorluyor hem de mülk sahipleri açısından maliyetlerin yönetilmesini güçleştiriyor.

Kasım 2025 itibarıyla yenilenen kira sözleşmeleri için 12 aylık ortalama TÜFE oranı esas alınarak belirlenen zam üst sınırı %37,15 oldu. %25 tavan uygulamasının kaldırılmasının ardından, bu oran tüm konut ve işyeri sözleşmeleri için bağlayıcı üst limit niteliği taşıyor. Ancak kira artış süreci yalnızca matematiksel bir TÜFE hesabından ibaret değil; ekonomik gerçeklikler, gelir seviyeleri, barınma krizi ve hukuki düzenlemeler bir araya geldiğinde ortaya çok daha karmaşık bir tablo çıkıyor.

Enflasyon, barınma krizi ve maliyet baskısı
Türkiye’de kira fiyatlarındaki artışın temel belirleyicisi olan enflasyon, özellikle son üç yıldır yüksek seviyelerde seyrediyor. Gıda, enerji ve ulaşım maliyetlerindeki yükseliş, ev sahiplerinin “gerçek kayıplarını telafi etme” argümanını güçlendirirken; kiracılar açısından artan kira yükü yaşam kalitesini doğrudan etkiliyor.
Bu dönemde inşaat sektöründeki maliyetler de önemli bir baskı unsuru olmaya devam ediyor. Çimento, demir, işçilik ve arsa fiyatlarındaki artış; yeni konut üretimini yavaşlatırken mevcut konut stokunun değerini yukarı çekiyor. Bu durum, özellikle büyükşehirlerde kiralık daire arzını daha da sınırlı hale getiriyor.Büyükşehirlerde kiraların ortalama gelire oranı artıyor
Son iki yılda İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyük şehirlerde kira fiyatları, özellikle de merkezi ilçelerde ortalama hane halkı gelirinin çok üzerinde seyretmeye başladı.
Bugün İstanbul’da ortalama kira seviyesinin 18.000–30.000 TL bandına çıkması, yalnızca ekonomik değil aynı zamanda sosyoekonomik bir barınma krizinin göstergesi olarak değerlendiriliyor.

Kira zam tavanını belirleyen tek unsur TÜFE’nin 12 aylık ortalamasıdır. Bu nedenle kira artışı beklentileri, doğrudan enflasyon görünümüne bağlı olarak şekilleniyor. Fakat mevcut ekonomik politikalar, para politikası sıkılaşması ve küresel koşullar göz önüne alındığında önümüzdeki altı ay için birkaç farklı senaryo öne çıkıyor:

Senaryo 1 — Kontrollü Enflasyon (Olasılık: Orta-Yüksek)
Ekonomi yönetiminin enflasyonla mücadele politikalarının etkili olması halinde:
Yıllık enflasyon düşer,
12 aylık ortalama TÜFE yavaşlar,
Kira zam tavanı %30–%35 bandına gerileyebilir.
Bu senaryoda kiracılar için nefes alma imkânı oluşurken, ev sahipleri açısından getiriler görece azalabilir.
Senaryo 2 — Yatay Seyir (Olasılık: Yüksek)
Türkiye’de enflasyonun ani düşüş göstermediği, fakat hızlı yükselmediği bir ortamda:
Zam tavanının %35–%40 aralığında seyretmesi muhtemeldir.
Bu, mevcut ekonomik gerçekliklerle tutarlı bir görünüm yaratıyor.
Senaryo 3 — Yeniden Yükseliş (Olasılık: Düşük-Orta)
Küresel enerji fiyatlarında artış, dövizde yukarı yönlü hareket veya iç talepte canlanma gibi faktörlerin tetiklediği bir enflasyon dalgası yaşanırsa:
Kira zam tavanı %40’ın da üzerine çıkabilir.
Bu durumda, kiracı kesimi için koşullar oldukça zorlayıcı hale gelirken, sosyal devlet müdahaleleri bir zorunluluk haline gelebilir.

%25 tavan uygulamasının kaldırılması, hukuki tartışmaları yeniden gündeme taşıdı. Aşağıdaki hukuki noktalar önemini koruyor:
– Kira tavanı bir zorunluluk değil, üst sınırdır.
Ev sahibi bu oranı aşamaz, ancak kiracı isterse daha düşük bir artış teklif edebilir.
– “Piyasa uyarlaması” davaları artıyor.
Kiraların kısa sürede aşırı yükseldiği bölgelerde ev sahipleri, 5 yılı dolduran sözleşmeler için kira uyarlama davaları açmaya devam ediyor. Bu durum ise kiracılar için hukuki belirsizlik ve ek maliyet anlamına geliyor.
– Tahliye baskısı yeniden gündemde
Bazı mülk sahipleri, daha yüksek kira elde etmek için tahliye talebinde bulunabiliyor. Bu durum, özellikle dar gelirli kesim için ciddi bir barınma güvencesizliği yaratıyor.

A. Bütçe baskısı artıyor
Kira kalemi hane halkı bütçesinin en büyük gider unsuru haline geldi. Kiracıların toplam gelirlerinin %40–%60’ını kiraya ayırması artık olağan hale geldi. Bu sürdürülebilir değil; orta vadede sosyal riskler yaratması muhtemel.
B. Pazarlık gücü zayıflıyor
Arz yetersizliği nedeniyle kiracılar müzakere gücünü kaybediyor. Bu noktada üç öneri öne çıkıyor:
Uzun vadeli kira anlaşmaları:
2–3 yıllık sözleşmeler belirsizliği azaltır.
Kademeli zam modeli:
İlk yıl düşük, sonraki yıl TÜFE’ye endeksli model, her iki taraf için de güvenli bir çerçeve oluşturabilir.
Bölgesel kira araştırması:
Emlak sitelerinden değil, gerçek kira ortalamalarını içeren güncel saha verilerinden yararlanılmalı (bu verilere erişim için kamusal bir sistem gereklidir).

Ev sahiplerinin de göz ardı edilmemesi gereken haklı gerekçeleri bulunuyor:
Deprem sonrasında artan sigorta ve bakım masrafları
Konut vergilerinin yükselmesi
Giderlerin enflasyon nedeniyle ciddi şekilde artması
Kötü niyetli kullanım veya tahliye sorunlarının maliyet yaratması
Bu koşullar altında ev sahiplerinin de makul artış talebi meşru bir zemine oturuyor. Ancak mülk sahiplerinin aşırı zam talepleri hem kiracılar hem de toplum açısından uzun vadede sürdürülemez bir yapı yaratıyor.

1. Uzun Vadeli Kira Sözleşmesi Teşviki
Devlet, 3–5 yıllık sözleşmelere vergi indirimi gibi teşvikler sunabilir. Böylece:
Kiracı açısından güvenli barınma,
Ev sahibi açısından düzenli gelir sağlanır.
2. Kira Destek Programlarının Yaygınlaştırılması
Dar gelirli kiracılar için geçici dönemlerde kira destekleri sosyal devlet perspektifine uygundur. Bu uygulamalar pek çok Avrupa ülkesinde mevcuttur.
3. Şeffaf Kira Veri Tabanı
Bölge bölge gerçek kira seviyelerinin açıklandığı resmi bir sistem hem kiracı hem ev sahibi için referans noktası oluşturur. Almanya ve Hollanda’daki “kira haritası (Mietspiegel)” uygulaması iyi bir örnektir.
4. Yeni Konut Üretimi İçin Teşvik
Kira krizinin temel nedeni arz yetersizliğidir. Yapı ruhsat süreçlerinin hızlandırılması, sosyal konut projelerinin genişletilmesi ve kooperatif modellerinin desteklenmesi kritik bir ihtiyaçtır.
5. Aracı Ücretleri ve Komisyonların Düzenlenmesi
Bazı bölgelerde kiralık ev bulmanın yüksek aracı maliyetleri nedeniyle daha da zorlaştığı biliniyor. Komisyon tavanı ve dijital kiralık platformların teşvik edilmesi çözüm olabilir.

Kasım 2025 itibarıyla kira zam tavanı %37,15 seviyesinde belirlenmiş olsa da bundan daha önemli olan konu, Türkiye’nin barınma krizinin artık ekonomik değil toplumsal bir sorun haline gelmiş olmasıdır.
Mevcut veriler ve ekonomik politika çerçevesi ışığında:
Kısa vadede %30–%40 bandı,
Orta vadede ise ekonomik istikrara bağlı olarak %25–%35 bandı daha olası görünmektedir.
Ancak kalıcı çözüm, sadece kira zammının kontrol altına alınmasıyla değil; konut arzının artırılması, uzun vadeli kira politikalarının hayata geçirilmesi ve kiracı–ev sahibi haklarının adil bir dengede korunmasıyla mümkün olacaktır.
Türkiye, önümüzdeki dönemde hem ekonomik hem sosyal yapısını güçlendirmek için konut politikasını yeniden ve cesurca ele almak zorunda görünüyor. Aksi halde kira artışları yalnızca rakamsal bir tartışma değil, geniş toplumsal kesimleri etkileyen yapısal bir krize dönüşmeye devam edecektir.
ZAFER ÖZCİVAN
Ekonomist-Yazar
Zaferozcivan59@gmail.com